Быстрая навигация по статье
Связанные руководства:
💰 Возможность: Почему это выгодно?
Продажи в Будапеште: маленькое = дороже за м²
Большая квартира (120 м²) продаётся за €1,700/м². Та же площадь, разделённая на 2 маленькие квартиры? Продаётся в среднем за €2,300/м².
❌ До разделения
- • Квартира: 120 м²
- • Цена: €200,000
- • Цена за м²: €1,667
✅ После разделения
- • 2 квартиры × 60 м²
- • Общая цена: €280,000
- • Цена за м²: €2,333
- Прибыль: €80,000 - стоимость ремонта
Даже после вычета стоимости ремонта (€30,000-€50,000), это прибыль €30,000-€50,000 - ещё до сдачи в аренду!
Рынок поддерживает эту стратегию
С ростом цен на 19% за последний год и дефицитом маленьких квартир, очень высокий спрос на квартиры 40-60 м². Разделение увеличивает стоимость недвижимости и доход от аренды.
🚨 Правовое предупреждение: Разделение в реестре = невозможно!
❌ Официальное разделение требует 100% согласия жильцов
Для официального разделения квартиры в реестре требуется согласие всех жильцов здания (100%). Это практически невозможно на практике.
Незаконное разделение = крупные штрафы + обязательство вернуть квартиру в первоначальное состояние.
✅ Легальное решение: Dual-Key Layout
Вместо разделения в реестре создают «внутренний дуплекс»: один вход, но внутри 2 самостоятельные единицы с перегородкой.
- • В реестре: по-прежнему одна квартира (легально)
- • На практике: 2 отдельные единицы (выгодно)
- • Аренда: можно сдавать каждую единицу отдельно
Обратите внимание на регулирование Airbnb в вашем районе
Перед разделением квартиры для краткосрочной аренды проверьте, разрешает ли район Airbnb. 6-й и 7-й районы ограничивают краткосрочную аренду - но долгосрочная аренда студентам/экспатриантам всё ещё очень выгодна.
🔨 Техническое руководство: Как правильно разделить?
1️⃣ Найдите правильную квартиру
- • Размер: минимум 100 м² (предпочтительно 120+)
- • Планировка: прямоугольная (не L-образная)
- • Окна: на двух фасадах (естественный свет для обеих единиц)
- • Расположение: минимум 2-й этаж (безопасность + приватность)
2️⃣ Планирование перегородки
- • Гипсокартонная стена: ₪15,000-₪25,000 (быстро и дёшево)
- • Звукоизоляция: обязательна! (₪5,000-₪10,000)
- • Запирающаяся дверь: между двумя единицами (₪3,000)
3️⃣ Дополнительная кухня + ванная
- • Компактная кухня: €8,000-€12,000 (IKEA достаточно)
- • Ванная: €10,000-€15,000 (плитка + сантехника)
- • Итого: €18,000-€27,000 для второй единицы
Нужно финансирование для ремонта?
RealFix может помочь привлечь кредит на ремонт под залог недвижимости в Будапеште или использование недвижимости в Израиле.
Консультация по финансированию ремонта📊 Полный расчёт ROI
Пример: квартира 120 м²
ROI: 9.25% до аренды!
Налоговое преимущество: 0% прирост капитала после 5 лет
Если вы владеете разделённой недвижимостью 5 лет перед продажей, вы получите полное освобождение от налога на прирост капитала в Венгрии. Это значительно увеличивает чистую прибыль.
Ищете меньше сложности? Грузия предлагает альтернативу
В Грузии можно купить новые готовые квартиры для инвестиций без необходимости разделения и ремонта. Прочитайте руководство по инвестициям в Батуми или полное сравнение.
Рассчитайте ROI от разделения квартиры
Сколько вы заработаете, разделив квартиру 120 м² на 2 единицы? Наш калькулятор поможет вам увидеть полную картину - доход от аренды + рост стоимости + налоги.
К полному калькулятору доходностиПоделиться статьёй
Юридическая оговорка
Представленные данные и доходность являются только иллюстративными и основаны на прошлых результатах или рыночных оценках. Эту информацию не следует рассматривать как гарантию доходности, инвестиционную консультацию или замену индивидуальной налоговой консультации. Инвестиции в недвижимость связаны с рисками, включая изменения регулирования, колебания валютных курсов, изменения состояния объекта и местного рынка. RealFix не гарантирует представленную доходность и не несёт ответственности за убытки в результате инвестиций. Рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером и налоговым консультантом перед принятием инвестиционных решений. Возможны ошибки и опечатки.
