ניווט מהיר במאמר
מדריכים קשורים:
💰 ההזדמנות: למה זה משתלם?
מכירות בודפשט: קטן = יקר יותר למ״ר
דירה גדולה (120 מ״ר) נמכרת ב-€1,700/מ״ר. אותו שטח פוצל ל-2 דירות קטנות? נמכר ב-€2,300/מ״ר בממוצע.
❌ לפני פיצול
- • דירה: 120 מ״ר
- • מחיר: €200,000
- • מחיר למ״ר: €1,667
✅ אחרי פיצול
- • 2 דירות × 60 מ״ר
- • מחיר כולל: €280,000
- • מחיר למ״ר: €2,333
- רווח: €80,000 - עלות שיפוץ
גם אחרי ניכוי עלויות שיפוץ (€30,000-€50,000), זה רווח של €30,000-€50,000 - לפני שבכלל השכרתם!
השוק תומך באסטרטגיה הזו
עם עליית מחירים של 19% בשנה האחרונה ומחסור בהיצע דירות קטנות, יש ביקוש גבוה מאוד לדירות 40-60 מ״ר. הפיצול מגדיל את שווי הנכס וגם את תשואת השכירות.
🚨 אזהרה משפטית: פיצול בטאבו = בלתי אפשרי!
❌ פיצול רשמי דורש 100% הסכמת דיירים
כדי לפצל דירה רשמית בטאבו, צריך הסכמה של כל הדיירים בבניין (100%). זה כמעט בלתי אפשרי בפועל.
פיצול לא חוקי = קנסות כבדים + חובת החזרת הדירה למצבה המקורי.
✅ הפתרון החוקי: Dual-Key Layout
במקום לפצל בטאבו, יוצרים ״דירת דופלקס פנימית״: כניסה אחת, אבל פנימה יש 2 יחידות עצמאיות עם מחיצה.
- • בטאבו: עדיין דירה אחת (חוקי)
- • בפועל: 2 יחידות נפרדות (רווחי)
- • השכרה: אפשר להשכיר כל יחידה בנפרד
שימו לב לרגולציית Airbnb ברובע שלכם
לפני שמפצלים דירה להשכרה לטווח קצר, בדקו האם הרובע עדיין מאפשר Airbnb. רובעים 6 ו-7 מגבילים השכרה קצרת טווח - אבל השכרה לטווח ארוך לסטודנטים/expatriates עדיין משתלמת מאוד.
🔨 המדריך הטכני: איך לפצל נכון?
1️⃣ מצאו את הדירה הנכונה
- • גודל: מינימום 100 מ״ר (רצוי 120+)
- • פריסה: מלבנית (לא L-shape)
- • חלונות: בשתי חזיתות (אור טבעי לשתי היחידות)
- • מיקום: לפחות קומה 2 (אבטחה + פרטיות)
2️⃣ תכנון המחיצה
- • קיר גבס: ₪15,000-₪25,000 (מהיר וזול)
- • בידוד אקוסטי: חובה! (₪5,000-₪10,000)
- • דלת נעילה: בין שתי היחידות (₪3,000)
3️⃣ מטבח + אמבטיה נוספים
- • מטבח קומפקטי: €8,000-€12,000 (IKEA מספיק)
- • אמבטיה: €10,000-€15,000 (אריחים + אינסטלציה)
- • סה״כ: €18,000-€27,000 ליחידה שנייה
צריכים מימון לשיפוץ?
RealFix יכולה לסייע בגיוס הלוואת שיפוץ נגד הנכס בבודפשט או מינוף נכסים בישראל.
לייעוץ מימון לשיפוץ📊 חישוב ROI מלא
דוגמה: דירה 120 מ״ר
ROI: 9.25% לפני השכרה!
יתרון המס: 0% שבח אחרי 5 שנים
אם תחזיקו בנכס המפוצל 5 שנים לפני המכירה, תהנו מפטור מלא ממס שבח בהונגריה. זה מגדיל משמעותית את הרווח הנקי.
מחפשים פחות מורכבות? גיאורגיה מציעה אלטרנטיבה
בגיאורגיה אפשר לקנות דירות חדשות מוכנות להשקעה, ללא צורך בפיצול ושיפוץ. קראו את המדריך להשקעה בבטומי או את ההשוואה המלאה.
חשבו את ה-ROI מפיצול הדירה
כמה תרוויחו מפיצול דירת 120 מ״ר ל-2 יחידות? המחשבון שלנו יעזור לכם לראות את התמונה המלאה - תשואת שכירות + השבחה + מיסוי.
למחשבון התשואה המלאשתף את המאמר
עזור לחברים ומשפחה ללמוד על מיסוי נדל"ן בחו"ל
הבהרה משפטית
הנתונים והתשואות המוצגים הינם להמחשה בלבד ומבוססים על ביצועי עבר או הערכות שוק. אין לראות במידע זה משום הבטחת תשואה, ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ מיסויי פרטני.
השקעה בנדל״ן כרוכה בסיכונים, לרבות שינויי רגולציה, תנודות מט״ח, שינויים במצב הנכס ובשוק המקומי. RealFix אינה מתחייבת לתשואות המוצגות ואינה אחראית להפסדים כתוצאה מהשקעה.
מומלץ להיוועץ ברואה חשבון ויועץ מס לפני קבלת החלטות השקעה. ט.ל.ח.
