מבוא: למה בודפשט עכשיו?
בעוד שגיאורגיה הפכה ל״מיינסטרים״ ומחירים בבטומי כבר לא מה שהיו, משקיעים ישראלים מחפשים את היעד הבא. בודפשט מציעה שילוב ייחודי: יציבות אירופאית + תשואות של שווקים מתעוררים + הטבות מס חסרות תקדים.
אבל זה לא כל כך פשוט. שינויי רגולציה משנים את כללי המשחק, ולא כל רובע מתאים לכל משקיע. המדריך הזה יעזור לכם לנווט בין ההזדמנויות למלכודות.
פרק 1: למה דווקא עכשיו? (המפץ הגדול)
שוק הנדל״ן ההונגרי חווה ״סערה מושלמת״. שילוב של מחסור בהיצע (ירידה של 18% בבנייה) וחזרת משקיעי ״ויזת הזהב״, הקפיץ את המחירים ב-19.2% בשנה האחרונה.
עבור המשקיע הישראלי, זה אומר דבר אחד: פוטנציאל רווח הון (Capital Gain) משמעותי, בתנאי שנכנסים לפני שרצפת המחיר עולה עוד יותר.
פרק 2: לא הכל ורוד (הרגולציה החדשה)
אזהרה קריטית: החל מ-2026, רובע 6 (Terézváros) אוסר לחלוטין השכרת דירות לתיירים (Airbnb).
רובע 7 מטיל הגבלות קשות, ולא ניתן להוציא רישיונות NTAK חדשים עד 2027.
האם זה סוף הסיפור? ממש לא. זה הזמן של המשקיעים המתוחכמים:
- ✓לעבור למודל ״טווח בינוני״ (Corporate Housing) - בטוח יותר ומשתלם תפעולית
- ✓לנדוד לרובע 8 (אזור הארמונות) - היעד הבא להשבחה
- ✓לרכוש נכסים עם רישיונות קיימים - נכס מוסדר שווה יותר
פרק 3: גן עדן של מיסוי (0% מס שבח!)
החוק הזהב: הונגריה מציעה תמריץ שקשה לסרב לו - פטור מלא ממס שבח לאחר 5 שנות החזקה.
זה אומר: 0% מס על רווח ההון. קניתם ב-€200K ומכרתם ב-€300K אחרי 5 שנים? כל ה-€100K נשארים בכיס.
אבל זה לא הכל. בנוסף לפטור ממס שבח:
מס רכישה: 4%
חצי מישראל (8%)! על נכס €200K = חיסכון של €8,000
מע״מ: 5% על דירות חדשות
במקום 27% הרגיל - הטבה מסיבית לרוכשי דירות חדשות
🇮🇱 הזווית הישראלית
אמנת מס מונעת כפל מס. ניתן לקזז את המס ההונגרי (15% על שכירות) כנגד המס הישראלי. תכנון נכון = חיסכון עצום.
💡 בונוס: איך מממנים את כל הטוב הזה?
אל תתנו להזדמנות לחמוק בגלל נזילות
אחת הטעויות הנפוצות היא המחשבה שצריך להביא 100% מהכסף ״מהבית״. ב-RealFix פיננסים, אנחנו יודעים ליצור לכם את ההון הזה:
מינוף נכס קיים:
יש לכם דירה בישראל? ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה עד 50%-70% משוויה.
הלוואות בנקאיות:
גיוס אשראי בתנאים מועדפים עם הקשרים הבנקאיים שלנו.
הלוואות לשיפוץ:
רוצים לפצל או לשפץ? נגייס לכם הלוואה נגד הנכס החדש.
* תנו לנו להשיג לכם את הכסף. אל תתנו להזדמנות לחמוק.
פרק 4: השבחה טכנית (לעשות כסף בידיים)
התשואות הגבוהות ביותר נמצאות בפיצול דירות גדולות. דירה בורגנית של 120 מ״ר שעולה €200K? פצלו ל-2 יחידות של 60 מ״ר כל אחת, והן שוות €280K ביחד.
אזהרה: פיצול בטאבו דורש 100% הסכמת דיירים (בלתי אפשרי ברוב הבניינים).
פיצול לא חוקי = מתכון לאסון משפטי ואובדן ההשקעה.
✅ הפתרון החוקי: Dual-Key
כניסה אחת, שתי סוויטות עם מחיצה פנימית, ללא שינוי רישום בטאבו. חוקי, מהיר, ומכפיל תשואה.
מוכנים לחשב את התשואה בבודפשט?
קראתם את המדריך? עכשיו תעבירו את הידע לפרקטיקה! המחשבון שלנו לוקח את כל הפרמטרים (מס, דמי ניהול, השבחה, מימון) ונותן לכם תחזית ROI מדויקת.
למחשבון התשואה המלאשתף את המאמר
עזור לחברים ומשפחה ללמוד על מיסוי נדל"ן בחו"ל
