Почему думать на 3 поколения вперёд?
Проблема израильских семей: родители работают всю жизнь, накапливают 2-3 объекта, а затем умирают. Дети получают квартиры, спорят о разделе, и в итоге продают всё и делят деньги. Через 10 лет деньги заканчиваются, и семейное богатство испаряется.
Подход богатых семей (Family Offices)
- Поколение 1 (родители): строят базу - покупают доходную недвижимость в Израиле и за рубежом
- Поколение 2 (дети): управляют портфелем, расширяют его, и получают пассивный доход
- Поколение 3 (внуки): наследуют защищённую юридическую структуру (траст), а не просто деньги
3 слоя многопоколенческого портфеля
Слой стабильности: недвижимость в Израиле
Цель: стабильный доход + безопасность ипотеки по низкой ставке.
- • 2-3 доходных квартиры в центральных городах (Тель-Авив, Иерусалим, Хайфа)
- • Текущая доходность: 3-4% брутто (после налога)
- • Прирост стоимости: 2-3% в год в долгосрочной перспективе
- • Можно использовать левередж до 70% LTV для финансирования слоя 2
Слой роста: недвижимость за рубежом
Цель: высокая доходность + диверсификация валют + защита от израильского налогообложения.
Слой защиты: юридическая структура
Цель: защита от судебных исков, организованное наследование, оптимизация налогов.
- • Семейный траст (Family Trust) на Кипре/Сингапуре
- • Иностранная холдинговая компания (Holding Company) в Нидерландах/Эстонии
- • Предварительное налоговое планирование для предотвращения двойного налогообложения
- • Юридическое разделение активов (Asset Protection)
Числовой пример: семья Леви (3 поколения)
Начало: Поколение 1 (родители, 2025)
Ежемесячный пассивный доход
- • Израиль: ₪7,000/месяц (после налога)
- • За рубежом: ₪5,500/месяц (до налога)
- Всего: ₪12,500/месяц = ₪150,000 в год
Прогноз 2045: Поколение 2 (дети, возраст 50)
При средней прибавке стоимости 3% в год + реинвестированная текущая доходность:
+ пассивный доход ₪30,000/месяц
3 классические ошибки в межпоколенческом планировании
❌ Ошибка #1: Покупка всех объектов только на имя родителей
Проблема: когда они умирают, дети платят налог на наследство + нужно делить между братьями.
✅ Решение: передача активов при жизни (более низкий налог на прирост капитала) + траст.
❌ Ошибка #2: Концентрация только в Израиле
Проблема: чрезмерная экспозиция к политической/военной ситуации + высокое налогообложение.
✅ Решение: минимум 30% портфеля за рубежом (диверсификация валют + налогов).
❌ Ошибка #3: Нет завещания/планирования наследства
Проблема: дети спорят, адвокаты съедают наследство.
✅ Решение: траст + чёткое завещание + семейный разговор заранее.
Как RealFix строит многопоколенческий портфель?
Этап 1: Картирование существующих активов
Мы проверяем, какой собственный капитал у вас есть в существующих активах и как его использовать как левередж.
Этап 2: Построение глобального микса
Поиск доходной недвижимости за рубежом, которая соответствует вашему профилю риска и налоговой ситуации.
Этап 3: Юридическая структура
Связь с адвокатами, специализирующимися на трастах и иностранных холдинговых компаниях.
Этап 4: Текущее сопровождение
Управление портфелем в долгосрочной перспективе + обновление в соответствии с изменениями в налогах/регулировании.
Хотите построить богатство, которое продержится 3 поколения?
Команда RealFix специализируется на создании многопоколенческого портфеля недвижимости. Мы не просто продаём активы - мы строим семейную структуру, которая выдержит испытание временем.
Поделиться статьёй
Юридическая оговорка
Представленные данные и доходность являются только иллюстративными и основаны на прошлых результатах или рыночных оценках. Эту информацию не следует рассматривать как гарантию доходности, инвестиционную консультацию или замену индивидуальной налоговой консультации. Инвестиции в недвижимость связаны с рисками, включая изменения регулирования, колебания валютных курсов, изменения состояния объекта и местного рынка. RealFix не гарантирует представленную доходность и не несёт ответственности за убытки в результате инвестиций. Рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером и налоговым консультантом перед принятием инвестиционных решений. Возможны ошибки и опечатки.
