Введение: Возможность (и риск) за морем
Рынок недвижимости Грузии превратился в последние годы в «рай» для израильских инвесторов. Причины очевидны: низкие цены входа (от $40,000), высокая доходность и потенциал роста стоимости. Но самое значительное преимущество заключается в либеральной налоговой политике Грузии, предназначенной для привлечения иностранного капитала.
Однако эта простота обманчива. Многие инвесторы попадают в «мелкий шрифт» — скрытый НДС, неправильная отчётность в налоговую службу Израиля или выбор незаконного налогового маршрута. В этом руководстве, основанном на опыте налогового отдела РеалФикс, мы разобьём процесс инвестирования на три этапа и покажем вам точно, где прячутся ваши деньги.
Глава 1: Этап покупки (Acquisition)
Несправедливое преимущество: 0% налога на покупку
В Израиле покупка инвестиционной квартиры (вторая квартира) влечёт за собой начальный налог на покупку 8%. На объект стоимостью миллион шекелей это ₪80,000, которые уходят государству, а не в объект.
В Грузии налог на покупку составляет 0%. Нет гербового сбора и нет налога на покупку для иностранцев. Единственная стоимость — это символическая пошлина за регистрацию в Реестре (NAPR) примерно $20-$100 (в зависимости от требуемой скорости регистрации).
Ловушка: 18% НДС (VAT)
Здесь большинство инвесторов теряют деньги, даже не зная об этом.
Покупка у застройщика (Developer): считается сделкой, облагаемой НДС. Отображаемая вам цена обычно включает 18% НДС, сумму, которую вы не сможете вернуть как частный инвестор.
Покупка на вторичном рынке (Resale): освобождена от НДС!
💡 Наша стратегия:
Покупка новой квартиры («на бумаге» или перед сдачей) у другого частного инвестора считается сделкой на вторичном рынке и освобождается от НДС. Это немедленная экономия 18% от стоимости объекта.
Читайте далее:
Подробнее о ловушке НДС и как её обойти, читайте в полном руководстве
К руководству по налогу на покупку и НДСГлава 2: Этап аренды (Holding)
Объект готов и арендаторы въехали? Поздравляем. Теперь вам нужно выбрать налоговый маршрут.
⚠️ Остерегайтесь маршрута 1% (ИП)
Многие маркетологи обещают «всего 1% налога». Это опасная полуправда. Статус ИП (Small Business) предназначен для активных предприятий.
Грузинская налоговая служба запрещает использовать его для пассивной сдачи жилья в аренду. Незаконное использование подвергает вас ретроактивным штрафам.
✅ Безопасный маршрут: 5% (жильё)
Это рекомендуемый маршрут для израильского инвестора. При простой регистрации как арендодателя жилого помещения вы заплатите всего 5% от валового дохода.
Читайте далее:
Налогообложение аренды в Грузии: 5% или 1%? Переходите к подробному руководству
К руководству по налогообложению арендыГлава 3: Израильская связь (отчётность и оплата)
Самый частый вопрос: «Плачу ли я двойной налог?»
Ответ: нет.
Между Израилем и Грузией существует соглашение об избежании двойного налогообложения. Это означает, что налог, уплаченный в Грузии (например, 5%), будет признан как зачёт (Credit) в Израиле.
Большинство инвесторов выбирают «маршрут 15%» (согласно статье 122א), который позволяет платить сниженный и простой налог без необходимости подавать полный годовой отчёт (при определённых условиях).
Читайте далее:
Израильтяне инвестируют в Грузии? Всё, что нужно знать об отчётности в Израиле
К руководству по отчётности в налоговуюГлава 4: Выход (Selling) — полное освобождение от налога!
Это «вишенка на торте» грузинских налоговых законов и центральная причина выгодности инвестиции.
Согласно грузинскому закону, частное лицо, продающее жилую недвижимость, находившуюся в собственности более двух лет (24 месяца), полностью освобождается от налога на прирост капитала.
Вот почему в РеалФикс мы строим бизнес-планы на срок 25 месяцев и более.
Читайте далее:
Компания или частное лицо? И когда продавать? К руководству по стратегии выхода
К руководству по стратегии выходаРезюме: Проверьте свои цифры
Знание — это сила и деньги. Понимание тонкостей налогообложения позволяет превратить посредственную сделку в отличную.
Чтобы вам не пришлось рассчитывать всё вручную, мы разработали для вас эксклюзивный инструмент, который учитывает все налоги, о которых мы говорили (покупка, аренда, имущественный налог и налог на прирост), и представляет вам реальную чистую доходность.
