🎉 Правило двух лет: большое освобождение от налога на прирост капитала
Золотое правило: 24 месяца = 0% налога на прирост капитала!
Если вы держали недвижимость более 24 месяцев (два года) в личной собственности, вы полностью освобождены от налога на прирост капитала при продаже. Это одно из главных преимуществ Грузии!
Практический пример:
- • Купили квартиру: январь 2023, $150,000
- • Продали квартиру: февраль 2025 (25 месяцев), $200,000
- • Прирост капитала: $50,000
- • Налог на прирост капитала в Грузии: $0 (0%) - полное освобождение!
Другими словами: все $50,000 прибыли остаются в вашем кармане. Ноль налога!
⏰ Как считают 24 месяца?
С даты регистрации собственности в Табу (не со дня подписания договора). Важно сохранить точную дату Табу!
Если продали до 24 месяцев:
- 0-24 месяца (готовая недвижимость): 5% налог на прирост капитала
- Незавершённая недвижимость (до ключей): 20% налог на прирост капитала
Вывод: Если можете подождать 24 месяца - подождите. Экономия на налоге на прирост капитала огромная (5%-20% от всей прибыли).
Компания (LLC) в Грузии: звучит круто, но...
Многие инвесторы думают, что открытие компании (LLC) в Грузии сэкономит им налоги или защитит юридически. На практике - это обычно невыгодно.
❌ Почему LLC не рекомендуется для владельца одной квартиры?
Вопреки тому, что вам скажут маркетологи недвижимости, LLC в Грузии не даёт значительных налоговых преимуществ владельцам одной квартиры - а иногда даже стоит дороже!
❌Недостаток #1: Нет освобождения от налога на прирост капитала
Компания не получает освобождение 24 месяцев! То есть - даже после двух лет заплатите 15% корпоративного налога на прибыль от продажи. Это в 3 раза больше, чем физическое лицо (0%).
❌Недостаток #2: Налог на дивиденды при выводе денег
После того как компания заплатит 15% корпоративного налога, когда захотите вывести деньги в карман (дивиденды), заплатите ещё 5% налога на дивиденды!
Итого налоговые расходы: 15% (прибыль) + 5% (дивиденды) = ~19.25% против 0% у физического лица!
💸Недостаток #3: Ежегодные операционные расходы
- • Регистрация LLC: $500-$1,000 (единовременно)
- • Годовой бухгалтер: $800-$1,500
- • Финансовые отчёты: $300-$600
- • Продление бизнес-лицензии: $200-$400
- Итого в год: $1,300-$2,500
На квартире, приносящей $12,000 в год - это 11%-21% дохода, потерянные на расходы!
📋Недостаток #4: Бюрократия и сложности
Компания требует активного управления: протоколы, годовые отчёты, корпоративный банковский счёт (дороже), более высокие расходы на управление. Это не стоит того для одной квартиры.
✅ Личная собственность
- • Налог на прирост капитала: 0% после 24 месяцев
- • Налог на дивиденды: 0% (не нужен)
- • Операционные расходы: $0-$200/год
- • Бюрократия: минимальная
- Итого налоговые расходы: ~5-6%
❌ Компания (LLC)
- • Налог на прирост капитала: 15% (без освобождения!)
- • Налог на дивиденды: 5% при выводе денег
- • Операционные расходы: $1,300-$2,500/год
- • Бюрократия: тяжёлая
- Итого налоговые расходы: ~25-30%
Так когда всё же стоит открывать компанию?
Есть специфические ситуации, когда LLC всё же может быть логичной:
Большой портфель недвижимости (5+ квартир)
Если у вас 5 квартир и более, компания может обеспечить юридическую защиту и централизованное управление. Операционные расходы распределяются на множество активов.
Деловое партнёрство
Если вы 2-3 партнёра, покупающие вместе - LLC чётко регулирует права и обязанности. Это стоит расходов.
Застройочная деятельность
Если вы покупаете, ремонтируете и продаёте (Flipping) - это уже активный бизнес. LLC больше подходит.
💡 Простое правило:
1-3 квартиры для пассивных инвестиций? → Личная собственность (огромная экономия!)
5+ квартир или партнёрство? → Возможно, компания стоит того (проверьте с бухгалтером)
Выигрышная формула: Личное владение + продажа через два года
🏆 Оптимальная стратегия выхода:
Полный пример ROI (личная собственность):
- • Покупка: $150,000 (январь 2023)
- • Налог на покупку: $0 (0%)
- • Годовая аренда: $12,000 × 2 года = $24,000
- • Налог на аренду (5%): -$1,200 (Грузия)
- • Продажа: $200,000 (февраль 2025, 25 месяцев)
- • Налог на прирост капитала: $0 (0% - освобождение после 24 месяцев!)
- Итого чистая прибыль: $72,800
- ROI: 48.5% за два года!
Вывод: Личная собственность + ожидание 24 месяцев = максимальная экономия на налогах. Это не сложно, не дорого, и просто работает.
Итог: Личная vs Компания - цифры говорят сами за себя
| Критерий | Личная собственность | Компания (LLC) |
|---|---|---|
| Налог на покупку | 0% | 0% |
| Налог на аренду | 5% | 5% |
| Налог на прирост капитала (24+ месяцев) | 0% освобождение! | 15% без освобождения |
| Налог на дивиденды | Не применимо | 5% |
| Годовые операционные расходы | $0-$200 | $1,300-$2,500 |
| Бюрократия | Минимальная | Тяжёлая |
| Итого налоговые и операционные расходы | ~5-7% | ~25-30% |
Поделиться статьёй
⚠️ Важное заявление
Информация в этой статье основана на текущем налоговом законодательстве Грузии по состоянию на декабрь 2025 года. Налоговые правила могут измениться.
Статья не является инвестиционной консультацией. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с лицензированным бухгалтером и налоговым консультантом перед принятием инвестиционных решений.
