🎉 חוק השנתיים: הפטור הגדול ממס שבח
החוק הזהב: 24 חודשים = 0% מס שבח!
אם החזקתם נכס מעל 24 חודשים (שנתיים) בבעלות פרטית, אתם פטורים לחלוטין ממס שבח בעת המכירה. זה אחד היתרונות הגדולים של גיאורגיה!
דוגמה מעשית:
- • קנית דירה: ינואר 2023, $150,000
- • מכרת דירה: פברואר 2025 (25 חודשים), $200,000
- • רווח הון: $50,000
- • מס שבח בגיאורגיה: $0 (0%) - פטור מלא!
במילים אחרות: כל ה-$50,000 רווח נשארים בכיס שלכם. אפס מס!
⏰ איך מונים את 24 החודשים?
מתאריך רישום הבעלות בטאבו (לא מיום החתימה על החוזה). חשוב לשמור על תאריך הטאבו המדויק!
אם מכרתם לפני 24 חודשים:
- 0-24 חודשים (נכס גמור): 5% מס שבח
- נכס לא גמור (לפני מפתח): 20% מס שבח
המסקנה: אם אתם יכולים לחכות 24 חודשים - תחכו. החיסכון במס שבח עצום (5%-20% מכל הרווח).
חברה (LLC) בגיאורגיה: נשמע מגניב, אבל...
הרבה משקיעים חושבים שפתיחת חברה (LLC) בגיאורגיה תחסוך להם מסים או תגן עליהם משפטית. בפועל - זה בדרך כלל לא משתלם.
❌ למה LLC לא מומלץ למשקיע בדירה אחת?
בניגוד למה שמשווקי נדל״ן יגידו לכם, LLC בגיאורגיה לא נותנת יתרונות מס משמעותיים לבעלי דירה יחידה - ולפעמים אפילו עולה יותר!
❌חסרון #1: אין פטור ממס שבח
חברה לא מקבלת את הפטור של 24 חודשים! כלומר - גם אחרי שנתיים, תשלמו 15% מס חברות על הרווח מהמכירה. זה פי 3 יותר מאדם פרטי (0%).
❌חסרון #2: מס דיבידנד כשמוציאים כסף
אחרי שהחברה משלמת 15% מס חברות, כשתרצו להוציא את הכסף לכיס (דיבידנד), תשלמו עוד 5% מס דיבידנד!
סה״כ עלות מס: 15% (רווח) + 5% (דיבידנד) = ~19.25% לעומת 0% באדם פרטי!
💸חסרון #3: עלויות תפעול שנתיות
- • רישום LLC: $500-$1,000 (חד-פעמי)
- • רואה חשבון שנתי: $800-$1,500
- • דוחות כספיים: $300-$600
- • חידוש רישיון עסק: $200-$400
- סה״כ לשנה: $1,300-$2,500
על דירה שמרוויחה $12,000 לשנה - זה 11%-21% מההכנסה שאבודים לעלויות!
📋חסרון #4: ביורוקרטיה וסיבוכים
חברה דורשת ניהול פעיל: פרוטוקולים, דוחות שנתיים, חשבון בנק עסקי (יותר יקר), דמי ניהול גבוהים יותר. זה לא שווה את זה לדירה אחת.
✅ בעלות פרטית
- • מס שבח: 0% אחרי 24 חודשים
- • מס דיבידנד: 0% (אין צורך)
- • עלויות תפעול: $0-$200/שנה
- • ביורוקרטיה: מינימלית
- סה״כ עלות מס: ~5-6%
❌ חברה (LLC)
- • מס שבח: 15% (אין פטור!)
- • מס דיבידנד: 5% בהוצאת כסף
- • עלויות תפעול: $1,300-$2,500/שנה
- • ביורוקרטיה: כבדה
- סה״כ עלות מס: ~25-30%
אז מתי בכלל כדאי לפתוח חברה?
יש מצבים ספציפיים שבהם LLC כן יכולה להיות הגיונית:
תיק נכסים גדול (5+ דירות)
אם יש לכם 5 דירות ומעלה, החברה יכולה לספק הגנה משפטית וניהול מרכזי. העלויות התפעוליות מתפזרות על הרבה נכסים.
שותפות עסקית
אם אתם 2-3 שותפים שקונים יחד - LLC מסדירה את הזכויות והחובות באופן ברור. זה שווה את העלויות.
פעילות קבלנית
אם אתם קונים, משפצים ומוכרים (Flipping) - זה כבר עסק אקטיבי. LLC מתאימה יותר.
💡 הכלל הפשוט:
1-3 דירות להשקעה פסיבית? → בעלות פרטית (חסכון אדיר!)
5+ דירות או שותפות? → ייתכן שחברה כן שווה את זה (בדקו עם רו״ח)
הנוסחה המנצחת: החזקה פרטית + מכירה אחרי שנתיים
🏆 אסטרטגיית היציאה האופטימלית:
דוגמת ROI מלאה (בעלות פרטית):
- • רכישה: $150,000 (ינואר 2023)
- • מס רכישה: $0 (0%)
- • שכירות שנתית: $12,000 × 2 שנים = $24,000
- • מס שכירות (5%): -$1,200 (גיאורגיה)
- • מכירה: $200,000 (פברואר 2025, 25 חודשים)
- • מס שבח: $0 (0% - פטור אחרי 24 חודשים!)
- סה״כ רווח נקי: $72,800
- ROI: 48.5% על שנתיים!
המסקנה: בעלות פרטית + המתנה של 24 חודשים = החיסכון הגדול ביותר במס. זה לא מסובך, לא יקר, ופשוט עובד.
סיכום: פרטי vs חברה - המספרים מדברים בעד עצמם
| קריטריון | בעלות פרטית | חברה (LLC) |
|---|---|---|
| מס רכישה | 0% | 0% |
| מס שכירות | 5% | 5% |
| מס שבח (24+ חודשים) | 0% פטור! | 15% אין פטור |
| מס דיבידנד | לא רלוונטי | 5% |
| עלויות תפעול שנתיות | $0-$200 | $1,300-$2,500 |
| ביורוקרטיה | מינימלית | כבדה |
| סה״כ עלות מס ותפעול | ~5-7% | ~25-30% |
שתף את המאמר
עזור לחברים ומשפחה ללמוד על מיסוי נדל"ן בחו"ל
הבהרה משפטית
הנתונים והתשואות המוצגים הינם להמחשה בלבד ומבוססים על ביצועי עבר או הערכות שוק. אין לראות במידע זה משום הבטחת תשואה, ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ מיסויי פרטני.
השקעה בנדל״ן כרוכה בסיכונים, לרבות שינויי רגולציה, תנודות מט״ח, שינויים במצב הנכס ובשוק המקומי. RealFix אינה מתחייבת לתשואות המוצגות ואינה אחראית להפסדים כתוצאה מהשקעה.
מומלץ להיוועץ ברואה חשבון ויועץ מס לפני קבלת החלטות השקעה. ט.ל.ח.
