מבוא: ההזדמנות (והסיכון) שמעבר לים
שוק הנדל״ן בגיאורגיה הפך בשנים האחרונות ל״גן עדן״ למשקיעים ישראלים. הסיבות ברורות: מחירי כניסה נמוכים (החל מ-$40,000), תשואות גבוהות ופוטנציאל השבחה. אך היתרון המשמעותי ביותר טמון במדיניות המס הליברלית של גיאורגיה, שנועדה למשוך הון זר.
עם זאת, הפשטות הזו מטעה. משקיעים רבים נופלים ב״אותיות הקטנות״ – מע״מ נסתר, דיווח שגוי לרשות המסים בישראל, או בחירה במסלול מס לא חוקי. במדריך זה, המבוסס על הניסיון של מחלקת המיסוי ב-RealFix, נפרק את תהליך ההשקעה לשלושה שלבים ונראה לכם בדיוק איפה הכסף שלכם מסתתר.
פרק 1: שלב הרכישה (Acquisition)
היתרון הלא הוגן: 0% מס רכישה
בישראל, רכישת דירה להשקעה (דירה שנייה) גוררת מס רכישה התחלתי של 8%. על נכס של מיליון שקלים, מדובר ב-80,000 ש״ח שהולכים למדינה ולא לנכס.
בגיאורגיה, מס הרכישה הוא 0%. אין מס בולים ואין מס רכישה לזרים. העלות היחידה היא אגרת רישום בטאבו (NAPR) זניחה של כ-$20-$100 (תלוי במהירות הרישום המבוקשת).
המוקש: 18% מע״מ (VAT)
כאן רוב המשקיעים מאבדים כסף בלי לדעת.
רכישה מקבלן (Developer): נחשבת עסקה חייבת במע״מ. המחיר המוצג לכם לרוב כולל 18% מע״מ, סכום שלא תוכלו להזדכות עליו כמשקיעים פרטיים.
רכישה מיד שנייה (Resale): פטורה ממע״מ!
💡 האסטרטגיה שלנו:
רכישת דירה חדשה (״על הנייר״ או לקראת מסירה) ממשקיע פרטי אחר, נחשבת לעסקת יד-שנייה ופטורה ממע״מ. זהו חיסכון מיידי של 18% במחיר הנכס.
פרק 2: שלב השכירות (Holding)
הנכס מוכן והשוכרים נכנסו? מזל טוב. כעת עליכם לבחור מסלול מס.
⚠️ היזהרו ממסלול ה-1% (״עוסק זעיר״)
משווקים רבים מבטיחים ״1% מס בלבד״. זוהי חצי אמת מסוכנת. סטטוס ״עוסק זעיר״ (Small Business) מיועד לעסקים פעילים.
רשות המסים הגיאורגית אוסרת להשתמש בו להשכרה פסיבית למגורים. שימוש לא חוקי חושף אתכם לקנסות רטרואקטיביים.
✅ המסלול הבטוח: 5% (מגורים)
זהו המסלול המומלץ למשקיע הישראלי. ברישום פשוט כמשכירי דירת מגורים, תשלמו 5% בלבד מההכנסה ברוטו.
פרק 3: הקשר הישראלי (דיווח ותשלום)
השאלה הנפוצה ביותר היא: ״האם אני משלם מס כפול?״
התשובה היא: לא.
בין ישראל לגיאורגיה קיימת אמנה למניעת כפל מס. משמעות הדבר היא שמס ששילמתם בגיאורגיה (למשל ה-5%), יוכר לכם כזיכוי (״Credit״) בישראל.
רוב המשקיעים בוחרים ב״מסלול 15%״ (לפי סעיף 122א לפקודה), המאפשר תשלום מס מופחת ופשוט, ללא צורך בהגשת דוח שנתי מלא (בתנאים מסוימים).
פרק 4: האקזיט (Selling) – פטור מלא ממס!
זהו ״הדובדבן שבקצפת״ של חוקי המס בגיאורגיה, וסיבה מרכזית לכדאיות ההשקעה.
על פי החוק הגיאורגי, אדם פרטי המוכר נכס מגורים שהיה בבעלותו במשך יותר משנתיים (24 חודשים), פטור לחלוטין ממס שבח.
זו הסיבה שב-RealFix אנו בונים תוכניות עסקיות לטווח של 25 חודשים ומעלה.
סיכום: בדקו את המספרים שלכם
ידע הוא כוח, וכסף. ההבנה של דקויות המס מאפשרת להפוך עסקה בינונית לעסקה מצוינת.
כדי שלא תצטרכו לחשב הכל ידנית, פיתחנו עבורכם כלי בלעדי שמשקלל את כל המיסים שדיברנו עליהם (רכישה, שכירות, מס רכוש ושבח) ומציג לכם את התשואה האמיתית נטו.
שתף את המאמר
עזור לחברים ומשפחה ללמוד על מיסוי נדל"ן בחו"ל
