Быстрая навигация по статье
Связанные руководства:
🐛 Что такое "баг" в программе Махир ле-миштакен (Дира бе-анаха)?
Самый большой финансовый секрет
Когда покупаете квартиру по программе Махир ле-миштакен (Дира бе-анаха), есть огромная разница между льготной ценой покупки и реальной рыночной стоимостью. Банк рассчитывает машканту по высокой стоимости - а не по цене в договоре!
Практический пример: 4-комнатная квартира в Петах-Тикве
Вместо ₪325,000 (25% от цены покупки) - экономия ₪225,000 на собственном капитале!
💡 Почему это происходит?
Регуляция Банка Израиля требует финансирования до 75% от "стоимости актива" - а не от цены покупки. Когда стоимость выше, чем то, что вы заплатили (спасибо программе Махир ле-миштакен), вы получаете "бесплатный леверидж".
Расчёт: как получить 90% эффективного финансирования?
Волшебная формула
Шаг 1: Оценщик определяет стоимость
Банк отправляет лицензированного оценщика, который оценивает квартиру по рыночной стоимости (а не по тому, что написано в договоре). При покупке по программе Махир ле-миштакен (Дира бе-анаха) стоимость всегда выше льготной цены.
Шаг 2: Банк рассчитывает 75% от стоимости
Максимальная машканта = 75% × рыночная стоимость (не цена покупки!)
Пример: ₪1,600,000 × 75% = ₪1,200,000 машканта
Шаг 3: Рассчитываем реальный собственный капитал
Цена покупки (₪1.3M) - Машканта (₪1.2M) = ₪100K собственный капитал
Это всего 7.7% от цены покупки! (или 6.25% от стоимости)
❌ Без бага (обычная покупка)
- • Квартира: ₪1,600,000
- • Машканта 75%: ₪1,200,000
- • Собственный капитал: ₪400,000
- Нужно накопить 25% от цены
✅ С багом (Махир ле-миштакен)
- • Квартира: ₪1,300,000 (по программе Дира бе-анаха!)
- • Машканта 75%: ₪1,200,000
- • Собственный капитал: ₪100,000
- Экономия: ₪300,000!
Родители могут помочь!
Даже если у вас нет собственного капитала, родители могут использовать свой актив, чтобы помочь вам. Прочитайте о как родители помогают детям купить первую квартиру.
⚠️ Проблема: почему банки это не любят?
Загвоздка: оценка должна "пройти"
Банк не обязан принимать высокую оценку. Если их оценщик решит, что "квартира не стоит ₪1.6M" - они дадут машканту только на основе более низкой стоимости.
🚨 Что проверяет банк?
- • Рыночные цены: похожие квартиры в районе (comparables)
- • Состояние актива: нужен ремонт? Это снижает стоимость
- • Слишком большая разница: если разрыв между ценой для покупателя и рынком больше 20% - подозрение
💸 Что происходит, если оценка отклонена?
Допустим, оценщик говорит "квартира стоит только ₪1.45M" (не ₪1.6M). Тогда:
- • Машканта: ₪1.45M × 75% = ₪1,087,500
- • Собственный капитал: ₪1.3M - ₪1,087,500 = ₪212,500
- • Вместо ₪100K - внезапно нужно в 2 раза больше! 😱
Решение RealFix: профессиональная поддержка оценки
Большинство банков не любят одобрять высокую оценку для цены покупателя. У них есть "чёрный список" проблемных проектов, и они знают, как отклонять заявки. Мы знаем, как это обойти.
Наши данные: В 87% случаев, которые мы обрабатывали по программе Махир ле-миштакен (Дира бе-анаха) в 2024, нам удалось получить оценку 95%+ от ожидаемой рыночной стоимости. Это переводится в собственный капитал (Он ацми) на 15-25% ниже, чем клиент думал, что ему понадобится.
Хотите понять машканту в глубину?
Прочитайте полное руководство по машканте в Израиле 2025 - включая типы процентных ставок, миксы и советы по экономии.
Поделиться статьёй
Юридическая оговорка
Информация и симуляции, представленные на сайте, являются только иллюстративными и не являются обязательным предложением кредита или финансовой консультацией. Утверждение кредита: зависит от окончательного одобрения, чистых кредитных данных (BDI зелёный), чистой банковской истории и соответствия критериям финансирующих организаций. Процентные ставки: представленные процентные ставки являются только оценкой на основе средних рыночных данных и могут измениться в любое время в зависимости от индивидуального профиля риска клиента и изменений в экономике (изменения процентной ставки Банка Израиля / индекса). Нет обязательств: компания RealFix не обязуется утверждать кредит или соблюдать условия, указанные в калькуляторе. Возможны ошибки и опечатки.
