R
טוען...
RealFix Finance
Операция Спасение | Срочное обновление регуляции18 минут чтенияОбновлено: август 2026
Реформа машканты перенесена с июля на октябрь 2026
- и почти никто это не обновил
Банк Израиля должен был изменить порядок расчёта платёжеспособности по кредитам под залог недвижимости уже 1 июля 2026 года. На практике дата была перенесена на 1 октября 2026 года. У тех, кто уже имеет машканту и планирует дополнительный кредит, объединение кредитов или перерасчёт с обналичиванием, неожиданно появилось больше времени. Вопрос - смогут ли они этим воспользоваться.
Кратко: с 1 октября 2026 года банк, проверяющий заявку на дополнительный жилищный кредит под залог недвижимости, на которой уже есть машканта, обязан рассчитывать соотношение платежа к доходу по всем кредитам, обеспеченным этой недвижимостью, вместе - включая кредиты от внебанковских организаций. Файл, который сегодня легко проходит, может выглядеть совершенно иначе после октября.
Поделиться статьёй
1.10.26
Дата вступления в силу
50%
Абсолютный потолок PTI
40%
Порог для веса риска 100%
70%
Постоянный LTV для кредита на любые цели
Кратко: что здесь на самом деле происходит
В феврале 2026 года Банк Израиля опубликовал поправку к указанию 329, которая должна была вступить в силу уже 1 июля 2026 года. Надзиратель за банками решил перенести дату вступления в силу на дополнительные три месяца, на 1 октября 2026 года. Это не новая реформа, появившаяся из ниоткуда - это реформа, о которой всё лето писали все финансовые СМИ, и она просто получила технический перенос, на который большинство людей не обратило внимания.
Более строгий расчёт
Все кредиты на недвижимость проверяются вместе
Действует и на внебанковские
Нельзя обойти разбивкой между организациями
70% LTV постоянно
Льгота становится постоянной
Основные выводы
1. У кого уже есть машканта и кто хочет взять дополнительный кредит под залог недвижимости (на любые цели, ремонт, объединение долгов) - с 1 октября банк проверяет сумму всех платежей по недвижимости вместе, а не каждый кредит отдельно.
2. Выше соотношения платежа 40% кредит становится "дороже" для банка (весовой коэффициент риска 100%), что обычно перекладывается на клиента в виде более высокой ставки или отказа.
3. Правило действует независимо от того, кто является кредитором - кредиты от внебанковских организаций на ту же недвижимость также входят в расчёт. Обходное планирование стало намного сложнее.
4. Параллельно кредит на любые цели под залог недвижимости до 70% финансирования - который был временным распоряжением - стал постоянным. Есть больше инструментов, но нужно уметь правильно их сочетать.
История переноса: с июля на октябрь
Чтобы понять, что сейчас актуально, важно понимать точную хронологию событий - именно здесь возникла путаница на рынке.
8 февраля 2026
Публикуется циркуляр 2840
Банк Израиля публикует поправку к указанию 329 об "ограничениях на предоставление жилищных кредитов", уточняя порядок расчёта соотношения платежа к доходу (PTI) при взятии дополнительного жилищного кредита, обеспеченного той же недвижимостью.
1 июля 2026 (изначально)
Первоначальная дата вступления в силу
Это дата, которую до сих пор показывают большинство статей, гидов и калькуляторов в сети - включая часть нашего собственного контента - как актуальную. На момент публикации циркуляра это было верно.
Июль-август 2026
Обращения о переносе от участников рынка
После обращений, поступивших к надзирателю за банками, принято решение продлить период подготовки банков к внедрению поправки.
1 октября 2026
Обновлённая и обязательная дата
Банк Израиля официально сообщает о переносе даты вступления в силу на эту дату. Именно эта дата актуальна на практике - не июль.
Почему это важнее, чем кажется
Весь контент, написанный о реформе между февралём и июлём - включая расчёты, гиды и даже консультации, полученные устно - может относиться к неверной дате. Те, кто планировал "успеть до июля" и не успел, не потеряли возможность. У них есть ещё окно. Но те, кто полагается на устаревшую информацию, также могут пропустить другие изменения, обновлённые в том же циркуляре.
Что именно меняется в расчёте
Уберём юридические формулировки и переведём на понятный язык владельцам квартир. Меняются три основных механизма:
1. Объединённый расчёт по всем жилищным кредитам на той же недвижимости
При взятии дополнительного жилищного кредита (например кредита на любые цели), обеспеченного той же недвижимостью, на которой уже есть жилищный кредит, банк обязан рассчитать сумму всех ежемесячных платежей по обоим кредитам вместе относительно располагаемого дохода - а не проверять каждый кредит отдельно.
Применяется к: жилищным кредитам со сроком погашения более 18 месяцев. Более короткие кредиты не включаются.
2. Расчёт действует независимо от того, кто является кредитором
Это наименее понятный публике момент: даже если второй кредит был взят у внебанковской организации (страховой компании, фонда, P2P-платформы), а не у самого банка - он всё равно входит в расчёт, который банк проводит при проверке новой заявки. Больше нельзя "разбивать" кредиты между организациями, чтобы обойти потолок.
3. Чёткие потолки: 40% и 50%
50%
Абсолютный потолок
Банковская корпорация не одобрит и не предоставит жилищный кредит с соотношением платежа к доходу, превышающим этот показатель.
40%
Порог для веса риска 100%
Выше этого порога банк обязан выделить более высокий регуляторный капитал против кредита - что удорожает его.
📊 Сравнение: до и после 1 октября 2026
| Аспект | До сих пор | С 1.10.2026 |
|---|---|---|
| Проверка дополнительного кредита под залог недвижимости | Иногда отдельно от существующего кредита | Вместе со всеми жилищными кредитами на недвижимость |
| Внебанковские кредиты на ту же недвижимость | Не всегда включены в проверку банка | Явно включены в расчёт |
| Кредит на любые цели под залог недвижимости | До 70% (временное распоряжение) | До 70% (постоянно) |
| Потолок стоимости недвижимости для расчёта сниженного LTV | Ниже | Обновлён в сторону увеличения (~2,1 млн ₪) |
Что улучшается параллельно - не только ужесточение
Банк Израиля действует на два фронта - с одной стороны ужесточает проверку платёжеспособности, а с другой сохраняет и даже закрепляет инструменты, которые дают доступ к финансированию тем, кто умеет правильно ими пользоваться.
Кредит на любые цели до 70% финансирования - становится постоянным
Возможность взять кредит на любые цели под залог недвижимости до 70% её стоимости (вместо обычных 50%), которая появилась как временное распоряжение, теперь закреплена как постоянное указание. Это остаётся ключевым инструментом для объединения кредитов и использования существующей недвижимости - но нужно уметь его правильно структурировать, чтобы он также проходил более строгий расчёт PTI.
Учёт половины дохода родственника первой степени
При определённых условиях можно учесть половину располагаемого дохода родственника первой степени (супруг/супруга, родитель, брат/сестра, ребёнок), который присоединяется как гарант или совместный заёмщик - что может значительно улучшить рассчитанное соотношение платежа и открыть возможность для файлов, которые иначе бы не прошли.
Кредиты короче 18 месяцев - вне расчёта
Кредиты со сроком погашения менее 18 месяцев не включаются в объединённый расчёт соотношения платежа. Это технический параметр, но он очень актуален для правильного структурирования кредитов на временные нужды.
Кого это касается? Проверьте себя
Реформа не затрагивает всех одинаково сильно. Вот четыре основные группы - найдите свою и нажмите для точечной проверки.
Владельцы машканты, желающие дополнительный кредит
У вас активная машканта, и вы рассматриваете кредит на любые цели, на ремонт или объединение долгов под залог той же недвижимости - это группа, которую это касается больше всего.
Инвесторы с несколькими заложенными объектами
Если у вас более одного жилищного кредита на ту же недвижимость, или вы планируете использовать существующую недвижимость для новой инвестиции - стоит заранее проверить совокупную нагрузку.
Владельцы бизнеса с кредитом под залог дома
Вы взяли или рассматриваете бизнес-кредит, обеспеченный залогом личной квартиры? Объединённый расчёт может изменить картину - стоит проверить перед тем, как продолжить.
Не уверены, касается ли это вас?
Каждая финансовая ситуация индивидуальна. Если вы не уверены, где вы стоите относительно реформы - лучше проверить у эксперта, чем узнать в банке в день, когда вы уже что-то подписали.
Числовой пример: то, что проходило вчера, не обязательно пройдёт завтра
Предположим, у семьи есть совместный располагаемый доход 12,000 ₪ в месяц, существующая машканта с платежом 3,500 ₪, и желание взять дополнительный кредит для объединения кредитов с ожидаемым платежом 2,000 ₪ в месяц, под залог той же недвижимости.
До 1 октября - раздельная проверка
Располагаемый доход12,000 ₪
Минус: платёж по существующей машканте3,500 ₪
Остаток, проверяемый против нового кредита8,500 ₪
Соотношение платежа по новому кредиту2,000/8,500 = 23.5%
Ниже порога - выглядит легко одобряемым
С 1 октября - объединённая проверка
Располагаемый доход12,000 ₪
Платёж по существующей машканте + новый кредит3,500 + 2,000 = 5,500 ₪
Проверяется относительноВсего дохода
Объединённое соотношение платежа5,500/12,000 = 45.8%
Выше 40% - весовой коэффициент риска 100%, слишком близко к потолку 50%
Та же семья, тот же доход, та же заявка. Файл, который выглядел легко проходимым по старому расчёту, выглядит граничным и рискованным для банка по новому расчёту. Это именно разница между файлом, одобренным за неделю, и файлом, требующим профессиональной структуризации - или обращения к совершенно другой организации.
3 ошибки, которые обойдутся вам дорого
1. Полагаться на старое принципиальное одобрение
Если вы получили принципиальное одобрение на дополнительный кредит, но фактически получите деньги после 1 октября 2026 года, банк может повторно проверить файл по новым правилам - даже если у вас ничего не изменилось. "У меня есть одобрение" не равно "у меня есть деньги в банке".
2. Игнорировать существующие внебанковские кредиты на недвижимость
Думали, что "банк не знает" о втором кредите, который вы взяли у внебанковской организации? С 1 октября банк обязан явно включить его в расчёт. Скрытие или неразглашение не только не помогут - они могут подвергнуть вас более серьёзной проблеме в будущем.
3. Ждать "может быть, перенесут ещё раз"
Один перенос не гарантирует второй. Те, кто рассчитывает на ещё один перенос и в это время отказывается от упорядоченного планирования, могут обнаружить себя 2 октября с файлом, который легко проходил в сентябре, а теперь требует совершенно другой структуры.
Как RealFix работает с этим
Мы с нашими клиентами с 1999 года. Мы видели, как меняется регуляция, как временные распоряжения становятся постоянными, и видели клиентов, которые потеряли деньги, потому что ждали на один день дольше - а также тех, кто выиграл, потому что точно знал, когда и как действовать.
Банк сказал, что файл "граничный"? У нас есть инструменты, о которых банковский сотрудник не знает.
Мы не ждём, пока регуляция "устоится". Мы анализируем ваш файл по точным правилам - включая сценарий 1 октября - и строим структуру, которая проходит их до того, как вы обратитесь в банк.
✓Заблаговременный расчёт вашего объединённого соотношения платежа по новым правилам - до того, как это сделает банк
✓Проверка возможности включения дохода родственника первой степени для увеличения признаваемого дохода, когда это актуально
✓Структурирование набора программ между банковским и внебанковским финансированием, минимизирующего весовой коэффициент риска и улучшающего шансы на одобрение
✓Параллельная подача в 3-5 финансирующих организаций, чтобы не зависеть от мнения одного банка
У вас есть окно для действий до 1 октября 2026 года
Не для того, чтобы "успеть закрыть" в панике - а чтобы заранее проверить, как ваш файл будет выглядеть в обоих сценариях, и выбрать правильный путь из знания, а не из давления.
Вопросы и ответы о реформе
Всё, что нас чаще всего спрашивали с момента обновления даты
FAQ
Часто задаваемые вопросы о реформе машканты
Обновление октябрь 2026
Это поправка к указанию о надлежащем банковском управлении №329 Банка Израиля (в рамках циркуляра 2840 от 8 февраля 2026 года), которая уточняет порядок расчёта соотношения платежа к доходу (PTI) при взятии дополнительного жилищного кредита, обеспеченного той же недвижимостью, на которой уже есть жилищный кредит. С этой даты сумма всех ежемесячных платежей по жилищным кредитам, обеспеченным одной и той же недвижимостью - включая существующие и новые кредиты, независимо от того, кто является кредитором - проверяется вместе относительно располагаемого дохода, а не каждый кредит по отдельности.
Не ждите, пока банк расскажет вам ответ
26 лет опыта | ₪2.5 млрд+ привлечённого кредита | 7,000+ клиентов | 072-2202044
Статьи, которые могут вас заинтересовать
Информация в этой статье основана на официальных публикациях Банка Израиля на момент написания (циркуляры 2840 и 2852, поправки к указанию о надлежащем банковском управлении 329). Рекомендуется проверить самые актуальные правила у банка или у лицензированного консультанта на момент фактического действия.
Юридическая оговорка
Информация и симуляции, представленные на сайте, являются только иллюстративными и не являются обязательным предложением кредита или финансовой консультацией. Утверждение кредита: зависит от окончательного одобрения, чистых кредитных данных (BDI зелёный), чистой банковской истории и соответствия критериям финансирующих организаций. Процентные ставки: представленные процентные ставки являются только оценкой на основе средних рыночных данных и могут измениться в любое время в зависимости от индивидуального профиля риска клиента и изменений в экономике (изменения процентной ставки Банка Израиля / индекса). Нет обязательств: компания RealFix не обязуется утверждать кредит или соблюдать условия, указанные в калькуляторе. Возможны ошибки и опечатки.