🌳 למה קובולטי היא ההיפך מבטומי?
בטומי היא Las Vegas של הים השחור: צפופה, רועשת, מלאה קזינואים ובנייה פראית. קובולטי היא ההפך המוחלט:
- בנייה נמוכה: רוב המבנים עד 5-8 קומות (לא 30 קומות כמו בבטומי)
- חוף רחב: 10 ק"מ של רצועת חול רחבה, לא צפופה
- אווירה משפחתית: פחות מועדונים, יותר משפחות עם ילדים
- מחיר כניסה נמוך: $1,200-1,500 למ"ר (לעומת $2,000-3,000 בבטומי)
המיקום: 25 ק"מ מדרום לבטומי, בדיוק מספיק רחוק כדי להימנע מהרעש, אבל קרוב מספיק לשדה התעופה (30 דקות נסיעה).
🌲 מהו "גורם היוד" (The Iodine Factor)?
💡 השילוב הנדיר
קובולטי היא אחד המקומות הבודדים בעולם שבהם יש רצועת עצי אורן (Pines) צמודה לים. התוצאה: אינהלציה טבעית עשירה ביוד – השילוב של שרף האורן + רסס ים.
הטענה הרפואית
לפי המסורת המקומית (ומחקרים סובייטיים ישנים): האוויר עשיר ביוד, מועיל לבעיות נשימה, אסתמה, ובעיות בלוטת התריס.
(הערה: ריאלפיקס אינה מאשרת טענות רפואיות. מדובר במסורת תיירותית.)
למה זה טוב למשקיע?
- • קהל שבוי: משפחות עם ילדים שחוזרות כל שנה
- • עונה ארוכה: אפריל-אוקטובר (7 חודשים!)
- • פרופיל גבוה: הורים מוכנים לשלם יותר עבור "אוויר בריא"
📊 הנתונים מדברים בעד עצמם
לפי נתוני משרד התיירות הגיאורגי (2024):
- • 68% מהתיירים בקובולטי הם משפחות עם ילדים (לעומת 32% בבטומי)
- • תפוסה ממוצעת: 72% בעונה (לעומת 65% בבטומי)
- • שיעור חזרה: 54% מהתיירים חוזרים בשנה שלאחר (Repeat Rate גבוה מאוד)
💰 הכלכלה: מחיר כניסה נמוך, פוטנציאל גבוה
דוגמה: דירת 45 מ"ר בקובולטי (בניין חדש)
תשואה שנתית צפויה
- • תפוסה: 70% (200 ימים בשנה)
- • מחיר לילה: $35-45 ממוצע
- • הכנסה שנתית: ~$7,500-8,500
- • הוצאות (ניהול, חשמל, תחזוקה): -$2,000
- • רווח נטו: $5,500-6,500 = תשואה 7.2-8.6%
בונוס: פוטנציאל השבחה של 8-12% בשנה (בזכות הפיתוח האזורי + מחסור בקרקע).
⚠️ סכנת "המסגרת השחורה" (Black Frame)
המוקש: מה קורה אחרי הרכישה
בגיאורגיה, כשקונים דירה חדשה מקבלן, היא מגיעה ב"בטון חשוף" (Black Frame). אין רצפות, אין קירות מעוצבים, אין מטבח, אין ריהוט. כלום.
🚨 בעיה #1: הקבלן לא יעזור לך
הקבלן מכר לך את הדירה. תפקידו נגמר. הוא לא מנהל שיפוצים, לא ממליץ על אנשי מקצוע. אתה לבד.
🚨 בעיה #2: קבלנים מקומיים = רולטה
מצאת קבלן גיאורגי? מזל טוב. עכשיו תתמודד עם: חסם שפה, איכות לא עקבית, עיכובים, ו"עלויות נוספות" שצצות באמצע.
🚨 בעיה #3: ריהוט וניהול = בעיה נפרדת
סיימת את השיפוץ? מעולה. עכשיו צריך לקנות ריהוט, למצוא חברת ניהול, להעביר תשלומים, לטפל בתקלות מרחוק. זה פול-טיים ג'וב.
💸 התוצאה הכלכלית
משקיעים שעושים את זה לבד מוצאים את עצמם משלמים 20-30% יותר מהצפוי, ומאבדים 6-12 חודשים של הכנסות (כי הדירה לא מוכנה להשכרה). זה הורס את התשואה לחלוטין.
הפתרון של RealFix: אופרציה מלאה (Turnkey)
אנחנו לא סתם מוכרים לכם דירה. אנחנו מנהלים את כל האופרציה:
מודל העסקי שלנו:
אנחנו מרוויחים מדמי ניהול שוטפים (15-20% מההכנסות), לא מהשיפוץ. לכן האינטרס שלנו הוא שהדירה תניב הכנסות גבוהות – בדיוק כמו שלכם.
⚖️ השוואה: DIY vs. RealFix Turnkey
| קריטריון | DIY (לבד) | RealFix Turnkey |
|---|---|---|
| זמן להשלמת שיפוץ | 6-12 חודשים (עיכובים) | 3-4 חודשים (קבוע) |
| עלות שיפוץ | $18,000-22,000 (הפתעות) | $15,000 (מחיר קבוע) |
| טיסות לגיאורגיה | 3-5 טיסות (פיקוח) | 1 טיסה (רכישה) |
| ניהול + אכלוס | חברה זרה (ללא ביקורת) | In-house (דיווח חודשי) |
| אובדן הכנסות (זמן השבתה) | $4,000-7,000 | $1,500-2,000 |
| סה"כ עלות אמיתית | $82,000-95,000 | $76,000-78,000 |
💡 המסקנה: אתם חוסכים $7,000-17,000 ו-6 חודשים של כאבי ראש.
💡 איך מממנים את הרכישה? (למשפחות עם נכס בישראל)
בנק ישראלי לא נותן משכנתא על דירה בגיאורגיה. אבל אם יש לכם בית בישראל - אתם יכולים לקחת משכנתא עליו (ריבית 4-5%) ולקנות במזומן כאן. בונוס: הנחת מזומן 10-15%!
למדריך Money from the Blocks✈️ למה לנסוע לגיאורגיה עם ריאלפיקס?
כשאתם טסים לבד, אתם תיירים. כשאתם טסים איתנו, אתם משקיעים מוסדיים.
הכנה מוקדמת בארץ
אפיון צרכים פיננסי מלא. מטרת ההשקעה (תשואה או שימוש עצמי), תקציב, אופק זמן.
בשטח: Due Diligence
סיור בנכסים שנבדקו משפטית מראש. לא מבזבזים זמן על פרויקטים בעייתיים.
המעטפת המלאה
עורכי דין *שלנו*, רואי חשבון *שלנו*, מהנדסים *שלנו*. הכל In-house, אין משחקים.
Turnkey מובטח
דירה מוכנה להשכרה תוך 90 ימים מרגע החתימה. או שאנחנו מפצים אתכם.
שתף את המאמר
עזור לחברים ומשפחה ללמוד על מיסוי נדל"ן בחו"ל
הבהרה משפטית
הנתונים והתשואות המוצגים הינם להמחשה בלבד ומבוססים על ביצועי עבר או הערכות שוק. אין לראות במידע זה משום הבטחת תשואה, ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ מיסויי פרטני.
השקעה בנדל״ן כרוכה בסיכונים, לרבות שינויי רגולציה, תנודות מט״ח, שינויים במצב הנכס ובשוק המקומי. RealFix אינה מתחייבת לתשואות המוצגות ואינה אחראית להפסדים כתוצאה מהשקעה.
מומלץ להיוועץ ברואה חשבון ויועץ מס לפני קבלת החלטות השקעה. ט.ל.ח.
