🚫 הבעיה: בנקים ישראליים לא נותנים משכנתא על חו״ל
החסם הרגולטורי
בנק ישראלי לא יכול לתת משכנתא על נכס שנמצא מחוץ לישראל. זה נובע מ:
- • הוראות בנק ישראל: מגבילות מימון לנכסים בישראל בלבד
- • בעיית אכיפה: קשה לבנק לממש משכון על דירה בגיאורגיה
- • סיכון מט"ח: הנכס בלירה/פורינט, ההלוואה בשקל - מסוכן לבנק
💡 התוצאה למשקיע
אם רוצים לקנות דירה ב-€100,000 בבודפשט - צריך €100,000 במזומן. אין מימון. אין מינוף. זה גורם לרוב המשקיעים הישראלים לוותר.
✅ הפתרון: "כסף מהקירות" (Money from the Blocks)
הרעיון הפשוט והגאוני
אם לא יכולים לקבל משכנתא על הנכס בחו"ל, תקבלו משכנתא על הנכס בישראל - ותשתמשו בכסף לקניה בחו"ל!
🏆 השיטה המנצחת (3 שלבים)
משיכת כסף
לוקחים הלוואה על הבית בישראל (עד 70% מימון, ריבית 4-5%)
רכישה במזומן
קונים בחו"ל במזומן → מקבלים הנחת Cash (10-15%)
מחזירים בשקט
מחזירים למשכנתא מההכנסות מהשכירות + עליית ערך
דוגמה מעשית: רכישה בבודפשט
זה מספיק לקנות 3 דירות בבודפשט! (€200K כל אחת)
החזר חודשי
משכנתא של ₪600,000 בריבית 4.5% ל-25 שנה:
~₪3,300/חודש
(הדירות בבודפשט מכניסות ביחד €1,800/חודש = ₪7,200!)
💰 הבונוס: הנחת מזומן (Cash Discount)
קונים במזומן בחו"ל = יש לכם כוח מיקוח אדיר! רוב הקונים צריכים מימון מקומי, שקשה להשיג. אתם מגיעים עם מזומן - אתם המלך.
בגיאורגיה
- • הנחת מזומן סטנדרטית: 10-12%
- • דוגמה: דירה של $100K → $88K במזומן
- • חיסכון מיידי: $12,000!
בבודפשט
- • הנחת מזומן סטנדרטית: 8-10%
- • דוגמה: דירה של €180K → €165K במזומן
- • חיסכון מיידי: €15,000!
💡 המסקנה:
לא רק שקיבלתם "משכנתא" (דרך הבית בישראל), אלא גם חסכתם 10-15% על המחיר. זה אומר שהפער בין "לקנות עם מימון" ל"לקנות עם המודל הזה" הוא 20-25% ברווחיות!
המעטפת המלאה של RealFix: לא רק מימון, גם השקעה חכמה
אנחנו לא רק משיגים לכם את הכסף הזול בישראל. מחלקת ההשקעות הבינלאומית שלנו תלווה אתכם ברכישה עצמה בגיאורגיה/בודפשט כדי לוודא שהכסף מושקע בחוכמה ולא ב"חתול בשק".
למה זה קריטי? כי אם תלכו לבד, תשלמו 10-15% יותר על הנכס, תקחו חוזה בעייתי, ותקבלו חברת ניהול גרועה שתגנוב 30% מההכנסות. אנחנו מונעים את זה.
⚠️ סיכונים שצריך לדעת (והגנות)
סיכון #1: סיכון מט"ח (שער חליפין)
הבעיה: ההלוואה בשקל, הנכס באירו/לירה/דולר. אם השקל מתחזק - אתם מפסידים.
ההגנה: RealFix תבנה עבורכם "הגנת מט"ח" (למשל: 50% הלוואה צמודת דולר). זה מייקר קצת, אבל מבטל סיכון.
סיכון #2: "חתול בשק" בחו"ל
הבעיה: קונים נכס מרחוק, לא בודקים היטב, ואז מגלים בעיות (תביעות, חוזה ניהול דרקוני, אזור גרוע).
ההגנה: הצוות שלנו בשטח עושה Due Diligence מלא (ביקור פיזי, בדיקת טאבו, בדיקת שכנים). אנחנו לא נותנים לכם לקנות "זבל".
סיכון #3: בעיות בהעברת כספים
הבעיה: העברת €100,000 לחו"ל דורשת אישור מס הכנסה + דיווח + טפסים.
ההגנה: רואי החשבון שלנו מטפלים בכל הדיווחים ומוודאים שההעברה חוקית ובטוחה.
📋 דוגמה אמיתית: משפחת כהן מהרצליה
המצב הפיננסי
- • נכס בישראל: דירה ששווה ₪2.8M, משכנתא ₪1M
- • המטרה: לקנות דירה בגיאורגיה להשקעה
- • תקציב זמין במזומן: ₪0 (כל הכסף קשור)
הפתרון שבנינו
- 1. משכנו ₪400,000 מהבית בישראל (משכנתא @ 4.3%, 25 שנה)
- 2. קנינו דירה בבטומי ב-$120,000 (במקום $135K - הנחת מזומן 11%)
- 3. חברת הניהול שלנו הכניסה $900/חודש מהשכירות
- 4. החזר המשכנתא בישראל: ₪2,200/חודש
- 5. הכנסה נטו: $900 (₪3,600) - ₪2,200 = ₪1,400/חודש רווח!
התוצאה אחרי שנתיים
- • הכנסה צבורה: ₪1,400 × 24 חודשים = ₪33,600
- • עליית ערך הנכס: $120K → $145K (+20%) = +₪100,000
- • סה"כ רווח: ₪133,600 על השקעה של ₪0!
שתף את המאמר
עזור לחברים ומשפחה ללמוד על מיסוי נדל"ן בחו"ל
הבהרה משפטית
המידע והסימולציות המוצגים באתר הינם להמחשה בלבד ואינם מהווים הצעה מחייבת למתן אשראי או ייעוץ פיננסי.
- אישור אשראי: כפוף לחיתום סופי, נתוני אשראי תקינים (BDI ירוק), היסטוריה בנקאית נקייה ועמידה בתנאי הסף של הגופים המממנים.
- ריביות: הריביות המוצגות הינן אומדן בלבד על בסיס נתוני שוק ממוצעים ועשויות להשתנות בכל עת בהתאם לפרופיל הסיכון האישי של הלקוח ושינויים במשק (שינויי ריבית בנק ישראל/מדד).
- אין התחייבות: חברת RealFix אינה מתחייבת לקבלת אישור ההלוואה או לתנאים המוצגים במחשבון. ט.ל.ח.
