תוכן עניינים
איך הבנק מחשב הכנסה של עצמאי למשכנתא?
כאשר שכיר מגיש בקשה למשכנתא, הבנק מסתכל על תלושי משכורת – פשוט ויעיל. אצל עצמאים, התמונה מורכבת הרבה יותר. הבנק צריך "לתרגם" את הדו"חות הכספיים שלכם לשפה שהוא מבין: הכנסה פנויה לצורכי החזר.
הנוסחה הבנקאית
הכנסה לצורכי משכנתא = ממוצע רווח נקי (2 שנים) + החזרות פחת והפרשות - הוצאות "פרטיות" - התחייבויות קיימות
מה הבנק מחזיר להכנסה (+)
פחת על ציוד ורכוש
הוצאה חשבונאית שאינה במזומן – הבנק מחזיר אותה
הפרשות שונות
הפרשות לפיצויים, חובות מסופקים – לא יצאו מהכיס
מה הבנק מפחית מההכנסה (-)
הוצאות רכב (50%)
גם אם דיווחתם 100% עסקי – הבנק מכיר רק בחצי
טלפון וביטוחים
חלק נחשב כהוצאה פרטית
הלוואות קיימות
החזרים חודשיים על כל הלוואה פוגעים ביחס ההחזר
מסגרות אשראי פתוחות
גם אם לא משתמשים – נחשב כפוטנציאל חוב
סורבת למשכנתא בגלל הדו"חות?
85%+ הצלחה במקרי עצמאים מורכבים. תשלום רק על הצלחה. בדיקה ראשונית חינם.
למה עצמאים מרוויחים מסורבים למשכנתא?
הדילמה הקלאסית של העצמאי
מה אתם עושים
ממקסמים הוצאות כדי לשלם פחות מס. הגיוני מבחינתכם.
מה הבנק רואה
רווח נקי נמוך = הכנסה נמוכה = סיכון גבוה. סירוב.
התוצאה: עצמאים עם מחזור של מיליונים מסורבים למשכנתא, בעוד שכיר עם חצי מההכנסה "האמיתית" מקבל אישור בקלות.
5 הסיבות העיקריות לסירוב עצמאים
רווח נקי נמוך מדי
אופטימיזציית מס = הכנסה נמוכה בעיני הבנק
תנודתיות בהכנסות
הפרש גדול בין השנים נתפס כחוסר יציבות
עסק צעיר
פחות משנתיים = אין מספיק היסטוריה
מסגרות אשראי גבוהות
גם אם לא בשימוש – נחשב כסיכון
BDI לא מושלם
איחורים קטנים בעבר פוגעים יותר בעצמאים
הפתרונות של ריאלפיקס לעצמאים
סורבתם למשכנתא? אל תתייאשו. יש לנו ארגז כלים של פתרונות שמותאמים במיוחד לעצמאים ובעלי עסקים:
תכנון מס אסטרטגי לקראת משכנתא
אם אתם יודעים שתרצו לקחת משכנתא בעוד שנה-שנתיים, כדאי לתכנן מראש. עם הרו"ח שלכם, נבנה אסטרטגיה שמאזנת בין חיסכון במס לבין הכנסה מספקת לצורכי המשכנתא.
צירוף לווה נוסף
בן/בת זוג שכיר/ה, הורה עם הכנסה קבועה – צירוף לווה עם הכנסה יציבהיכול לשפר משמעותית את הסיכויים לאישור. אנחנו מנתחים מי הלווה האופטימלי לצירוף.
הגדלת הון עצמי
ככל שההון העצמי גבוה יותר, סכום ההלוואה קטן יותר = סיכון נמוך יותר = גמישות רבה יותר של הבנק. נבדוק אפשרויות לגיוס הון: הורים, נכסים קיימים, קרן השתלמות.
מימון חוץ-בנקאי
חברות ביטוח (מגדל, הראל, כלל) וגופים מוסדיים מציעים משכנתאות עם קריטריונים גמישים יותר. הם מסתכלים על נכסים, תזרים, ופוטנציאל – לא רק על הדו"חות היבשים.
יתרון: אישור גם לעצמאים עם ותק קצר או רווח נמוך.
חיסרון: ריבית גבוהה ב-0.3%-0.8% מהבנק.
למה ריאלפיקס מצליחים עם עצמאים?
26 שנות ניסיון
אלפי עצמאים שסורבו בבנקים וקיבלו אצלנו פתרון
מומחיות בדו"חות
אנחנו יודעים לקרוא דו"חות כמו הבנק – ולמצוא את הזוויות הנכונות
85%+ הצלחה
גם במקרים שנדחו פעמיים ושלוש
טיפ חשוב לפני פנייה לבנק
אל תגישו בקשה למשכנתא לפני שעשיתם "סימולציה".כל סירוב נרשם במערכת ופוגע בסיכויים בבנקים האחרים. קודם בואו לבדיקה חינמית אצלנו, נבין מה המצב האמיתי, ונפנה לבנק הנכון עם התיק המוכן.